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    放眼全球:靜看酒店收購及市場布局

    2019-12-16 12:07編輯:admin人氣:


    全球酒店行業兼并和收購越演越烈,融合成為行業發展的新趨勢和主旋律。市場環境的變化下,挑戰和機遇并存,我們如何破局,酒店行業未來的發展在哪里?在第十一屆亞洲酒店論壇年會上賽富投資基金投資合伙人陸豪、綠地國際酒店管理集團常務副總經理李瑞忠、尚客優管理集團董事長/總裁馬英堯、亨瑞集團副總裁徐東就中國酒店及房地產的布局及資產配置這一主題展開了深入交流。

    主持人陸豪:我是賽富投資基金投資合伙人陸豪。今天讓我主持這檔節目,我不是專業主持人。其實年全球經濟比較低迷,年全球經濟復蘇可能性也比較小,就這個低迷過程,對全球各種行業也是一種挑戰。我想問一下李總,綠地酒店管理集團對全球布局是怎么看的?

    李瑞忠:我是李瑞忠,在綠地酒店管理集團常務副總經理。綠地酒店管理集團目前分兩個版塊,一個版塊是自己做業主,另外一塊我們正在計劃輕資產管理。目前綠地酒店管理集團一共經營家酒店,家在國內,另外一家在悉尼。我們發展路徑還是比較清晰的。主要以三個發展方向為主,第一個是輕資產,以酒店資產證券化作為一個推動的方向第二個就是國際化,綠地酒店管理集團已經走到國外去,而且是我們的第一家國內管理公司在國外管理酒店。第三是我們的品牌管理輸出,這也是我們目前最大一塊動力,也是我們最大的任務。我想講一下,輕資產方面??赡艽蠹乙猜犝f了,我們最近做了一些處理,有機會再詳細講一下。第二個國際化,我們在悉尼開了第一家鉑瑞酒店,最近如果大家關心綠地酒店管理集團的消息的話應該知道,我們最近在日本收購了一個綜合體,里面也有酒店。

    目前集團的酒店隨著綜合版塊的發展,對自有品牌需求越來越旺盛,一二線布局基本到位,我們也在計劃布局三四線的酒店。無論在交通樞紐、工業園、商務中心或者旅游版塊,我們都在積極布點我們的酒店。隨著房地產往前走,現在我們自有品牌有兩個,正在打造第三個。為什么要建立自己的品牌,我們團隊從成熟管理品牌進來,我們認為對酒店的投資模式版塊,對它的回報版塊,對它的運營版塊和它的財務任何版塊都比其他管理公司有優勢,這個是綠地酒店集團發展三大方向。

    陸豪:馬先生您覺得中國不動產市場和經濟性酒店結合契機當中如何尋找布局空間?

    馬英堯:大家好,我是尚客優管理集團董事長馬英堯。經濟型酒店肯定不是性感的故事,也不是什么商業模式。從去年開始,經濟型酒店集團實力所在體現在個方面。就是標準產品制作能力產品復制的能力還有產品發展的能力。在房地產低迷情況下,在去庫存壓力下,所有地產商認識到,把經濟型品牌打造成各種各樣的品牌公寓,把住宅產品標準化,把租賃過程標準化,把服務標準化。我們發現很多品牌公寓一房難求,價錢也非常貴。經濟型酒店集團從單純酒店轉向大住宿行業,長租之外,還有短租。如果有了這個品牌,服務、產品、價格、退房流程都標準化,將大大減少消費的顧慮,大大提高決策的效率。不光在長租市場,短租市場經濟型酒店一定爆發出新能力,這個是經濟型酒店和房地產未來將發生的關系。

    陸豪:徐先生的亨瑞集團,過去不僅是做移民的,也做專業化的投資。談談如何幫別人尋找最好的投資?

    徐東:大家下午好,我是來自亨瑞集團徐東,很高興能在這里跟同行一起交流。

    下午談的是酒店,我們年進入美國市場,到年投了個地產開發項目,其中有個酒店項目,酒店項目占投資項目三分之一的比例。我們實際投入億美金,酒店作為很好的投資標,我想引申一下,關注安邦保險組成了一個聯合,跟美國一個公司組成了聯合競標,購買喜達屋的酒店,已經出資億美金。為什么搶這個酒店,目前國內房地產市場不太景氣,去年年底和今年年初房地產有新的躁動,我們作為國內企業,從投資角度來講,目前是一個很好的把資產在海外做一些布局的時候,酒店是非常好的投資標。

    跟綠地李總在洛杉磯開發了一個項目,其中有一個高級住宅,有一層是酒店,去年已經封頂。我們在芝加哥跟萬達合作一個項目,萬達也建了一個酒店??梢钥吹酱蟮膰鴥三堫^開發商,他們在海外投資布局,拓展他們的市場的時候,酒店是他們非常重要組成部分。上海錦江酒店管理集團前兩年在荷蘭收購了一個酒店品牌,去年在濟州島利用這個品牌投資了一個酒店,而且運營非常好。無論大的公司,像綠地龍頭公司,還是中小型公司,他們自己布局海外的時候,都把酒店作為很重要的投資標。

    陸豪:其實投資不動產是一種防守型策略,駐入這個行業隱含對未來的通脹,現在表現是通縮,但是寬松貨幣政策是一個通脹的過程,包括人民幣的詭異走法,人民幣也進入了一攬子貨幣。你們布局完了以后,這么大的資產投資,當然要保持流動,流動性主要看收益性,李總做了什么工作?

    李瑞忠:綠地集團主業仍然是房地產,大部分房地產在國內,隨著在國內高速發展,有很多重資產的沉淀,這些沉淀在某些方面如果不可以有效盤活,確實會對發展有一些障礙。長期以來我們一直尋找非常好的方式,盤活我們的資產。最近我們把家酒店通過新加坡一個榮耀基金打包成為一個房地產基金、信托基金的產品,在新加坡教育所主板上市,總價值在個億左右,現在還在最后完善期,計劃在今年月份上市,我們認為這個是最好輕資產化的做法。首先中國REITS還沒有得到批復,剛才楊總談資產管理的也談到了,有兩個公司放在中國做REITS不是完善輕資產化,我們放在新加坡市場,機制變成市場化運作,這樣一個路子為我們資產探索走近了一步,新加坡REITS提供了很多的優惠條件,所以選擇在新加坡做REITS。

    還有我們資金流動,我們在全球尋找更好的產品,作為我們投資的一個方式?,F在國外有很多很好的資產在市場都可以找到,我們最近千葉市項目非常好,里面有一個商場,有一個辦公樓和酒店,通過收購做一些提升它的價值會更加高。所有的海外收購也好,收買也好,需要的是資金。我覺得重資產的處理,輕資產的方針,在沒有辦法盤活資產的情況下是解決國內重資產非常嚴重庫存非常好的出路。

    陸豪:謝謝,選擇新加坡是有道理的,新加坡政府對不動產有偏愛,而且新加坡對中國國情比較了解。我想問一下馬先生,你這樣專業的、在全國排在前幾位便利性酒店,當你資金不斷投入,積累的資產,再投入必須要退出的。你怎么去處理呢?

    馬英堯:實際上從商業模式來說,我們在酒店領域最早提出來委托管理做輕資產,受到很多的置疑。格林豪泰也提出輕資產到年委托經營,輕資產才作為一種共識。這是一個趨勢,剛才陸總講的很多貨幣不確定性,通脹不確定性,政策不確定性,導致投資者特別耕耘在三四線城市高凈值投資者,他們的資產保值,變現等等。我們也考慮做一點重資產,我們一定要產品化,讓它有一個便利的流通渠道。我們現在做的景區,跟很多開發商交流,他們做景區做幾千畝,我們是一百畝以內小型俱樂部,有IP內容的游戲的玩法,探險的玩法。這種小型俱樂部,小而美,有IP近郊的休閑度假區域,這樣的產品我們賦予它很多的流通性,不管是眾籌方式,還是資產方式證券方式,讓投資者輕松退出,從輕資產轉型重資產。第二打造一款產品的時候,景區規模非常小,資產包的規模小。第三證券化,資本化,讓每個參與者退出。

    為什么酒店轉型做旅游,酒店本身是旅游行業里面很重要的一個協作者,但是永遠不是主角?,F在從幕後服務者要往旅游前端去走,我們要提供擅長的東西,標準化的產品,標準化的定價,標準化的預定流程,以及標準化的品牌。讓別人看到俱樂部的時候,我能得到一張床,可以上網,能吃早餐,I P內容是什么?就是買真正知識產權的東西回來。我們的俱樂部品牌就是一個標準IP,這樣在新的大旅游背景之下,我們滿足C端的消費者,周末兩天的休閑度假,豐富的內容,標準的定價。我相信親子周末游一定是龐大的需求。謝謝!

    陸豪:馬總從另外一個角度回答了問題,你只是講了你的產品可塑性。你想投資的目標和你擁有資金池不夠的情況下,怎么解決投的資產流動性?

    馬英堯:我們輕資產沒有這個問題,轉向重資產之后,我們會找一些基金參與進來,處理產品證券化的問題?,F在策劃產品的時候,我們要保證B端,C端都可以在里面享受收益,并且進出自由,這個是做產品的理念。

    陸豪:我想問一下徐總,你如何解決投資人的收益,通過什么方式解決?

    徐東:剛才提的國內地產需要有一個突破,或者向海外的發展,這個方面是海外資產的配置,剛才陸總也提了從資本角度來看,去年人民幣貶值年底的時候,也定了人民幣定價的方式。這給我們傳了一個信號,從市場反應來說,雖然這兩年穩定,但是從海外大的投行來看,今年和明年,甚至未來三年人民幣有一個很大下降的空間,他們認為人民幣對美元的匯率在到之間。

    我們投資酒店的話,本身在國外投就是對資產在匯率方面起到保值的作用,另外投資海外的話,對海外市場不太了解可能會有資金的困難。作為開發不可能全部投入股本,我們需要杠桿或者融資的服務。亨瑞集團在這方面已經探索出了非常成熟的方式,包括跟李總綠地的合作,我們募集低成本的基金,所以整套的做法探索非常成熟,跟綠地在洛杉磯項目已經做了。去年胡潤百富給我們海外服務資產最佳機構獎。

    另外,還想跟大家分享一下海外做酒店的經驗,年的時候看了一個國內的民營企業做的非常成功。它也是做酒店行業的,年年美國金融危機以后資產價值整個下行,價值洼地已經體現出來了,所以他去了美國投資酒店。當時花了兩千萬美金用萬豪的品牌。美國業主把酒店賣給中國酒店老板或者投資人后,以便宜的價格把酒店接下來重新翻修才可以繼續用萬豪品牌。但是沒有按照萬豪建筑材料的標準,他覺得材料都是差不多的所以走了一個捷徑,用了他的一些供應商提供的一些建材和產品就去做了。裝修后,萬豪說這個不行,大理石放射元素超標,不符合美國的標準不能掛我的品牌。酒店是服務性的行業,對品質要求非常嚴格和苛刻,尤其是做高端酒店的要求非常高。所以他必須要拆掉,又重新規規矩矩裝修。正好趕上美國地產上升比較好,沒有賠錢也沒有賺錢,還算揀了一個便宜。

    另外一方面,酒店無論是在美國投資,歐洲投資,甚至在新加坡,我們看到酒店行業根據全球經濟發展是呈一個比例關系的。當經濟下行的時候,大家都缺錢了,或者對未來,或者預期收益沒有那么高時,會對度假預算做一點調整。

    我們看到了在海外無論是收購一個現成的酒店,還是開發一個酒店。不管是高端酒店,還是中端酒店,我們可以看到中國統計局的數字,年全年中國億人出國旅行,十年前只有千人。只要出國一定要住酒店,中國人比較有意思,他們比較喜歡住中國人投資的酒店。這塊我想客源方面,中國人還是有一個比較好的優勢在里面。

    陸豪:徐先生回答的問題,從長周期的來說,近兩年美元和人民幣匯率之間有一個下行的通道,亨瑞集團還做配資服務。我想問一個問題,年到年全球經濟低迷,放眼全球產業鏈,房地產和酒店只是兩個板塊,因為其他的行業不可能不聯動的。全球經濟進入低迷,通縮都有危機感。但是沒有想到這樣一個問題,怎么樣在自然環境下通縮。綠地在收購標的過程中,如何讓你的資產收益率通過你的管理效率提升?

    李瑞忠:這個問題正在經過這個過程,我還是拿日本千葉項目來說。年前,福島核泄漏的時候,這個項目被新加坡基金以非常低的價格買了。把酒店經營權以非常低的價格租賃給一家日本的品牌公司。我們為什么對這個項目感興趣?當時做了大量市場調查,它的價值沒有體現。很多國內公司到國外去投資是想當然的。我們走到一個陌生區域,需要第三方專業人士給我們提供詳細的報道。在項目里面,我們發現非常低的租賃方式是不可取的,我們可以通過提高租賃的資金或者短期停止合同將它轉變成我們的經營方式,因為當時有歷史背景。另外是商場,這個項目當時擁有者是東京電力,整個商場屬于經營非常不好的情況。如果找到一個合作方,他們經營商場,我們可以把沒有被利用的資產盤活,它可以有很好的回報。另外是寫字樓,根本沒有達到市場平均價。我覺得當一個市場進入通縮或者市場很不好的情況下也是一種機會。我們有自己的資源,有自己的實力,通過調整在目前簽約的項目上不需要做太多的東西就會有相當好的回報。如果我們選擇好項目,通過有效的調整更加有效利用資產,我們有一個好的回報。

    陸豪:馬先生說一下,通過你們擅長的便利性連鎖,通過什么樣的方式來做?

    馬英堯:經濟型酒店是非常好玩的行業。在投資產品,收益不斷下降的情況下,這個行業是一種井噴式擴大。行業不斷小型,但是品牌規模不斷擴大,說明資產對于投資者,特別是我們加盟商買一個旅館,選擇加入一個品牌,它的資產就是一個升值的過程,本來旅館可能賣一百塊一晚,可能加盟之后賣塊,這是一種理解。因為剛才陸總講高大上的東西。我們講一下個體的想法是什么樣的?我們討論最多的話題,就是品牌如何給業主帶來價值,這兩年下來并沒有特別成功的案例,目前各個酒店集團,應該說唯一的渠道還是通過我們對各個分店加強管控,加強服務品質,不斷更新我們的產品形象,從而提高我們的產品品牌社會上的競爭力,從傳統和古老產品提升資產的價值。

    陸豪:馬先生通過提高你們多元化服務門類提高效率,剛才李先生回答了一個問題,以日本酒店來,從提高他們的成本控制提出服務的準則,我比較贊同李先生的觀點,靜看看不動產的東西收購,等待這個資產的增值是伴隨風險的,只有在低迷的時候買進,通過管理來獲得更高。我問一個問題,你管理的酒店,按照五年一個周期,基本拿到投資回報率是多少?

    比如說五年作為一個周期,那么五年還要裝修,我們的資產匯報率是多少?

    李瑞忠:我覺得是要看前期的投入和酒店的定位。我們現在有星、星,星回報很差,我坦白地講,超過十年,十五年,四星也是在年左右,這個數據很不理想。但是在國內現在正在討論投入和回報什么樣的是理想狀態。在我們談話題之前,其實有很多已成事實的問題擺在我們前面,特別是綠地。我們當初建酒店的時候因為各種各樣的原因,所以前期的投資和回報是非常低的,這是現在面臨的最大的問題,IRR太低。在國外%,%是非常正常的,但是在國內%是非常少的。如果沒有達到市場的回報率,前期投入越大市場回報太低,這就是我們現在面臨的一個問題,剛才所說的年份不可以作為一個標準,但是目前的情況相當普遍。

    陸豪:馬先生你覺得五年跨度達到年化收益率回報率是多少?

    馬英堯:這個題問就跟游泳選手和長跑選手誰跑的快一樣,我們超過年的回報是不考慮的。

    陸豪:年化收益率達到多少?

    馬英堯:%以上。

    陸豪:我問這個問題,在資產收購過程中,有一種特殊資金偏好者,因為我是做投資,大部分LP,或者基金擁有者,他們是無特征的追求回報率。這個時候酒店回報率相對其他行業回報率怎么樣。今天看似很熱酒店收購兼并,后續有多大的資金池持續這股熱潮,這個是我們要思考的問題。

    李瑞忠:在國外投資酒店有各種各樣的原因,我們要看它的回報,是不是合理。我也知道,比如說安邦收購喜達屋,它拿什么來回報,它是怎么個收法?第二資金成本有多高?從正常的商業行為來講,我們不但要考慮目前的盈利情況,更多我們要算它的回報,另外還有財務費用及以后可以發展的空間。

    陸豪:我們收購酒店時,當沒有足夠資金支撐你,很難持續熱潮,所以我想在目前火的過程中,徐東先生有沒有好的標的推薦給我們。

    徐東: 亨瑞集團在美國做地產投資,我們是比的資金杠桿。目前投了個酒店的開發項目,但是我們并不經營酒店,只是作為一個資本方或者投資方,我們關注IRR還有投資如何退出。在美國做地產開發,無論是酒店,還是寫字樓、商業綜合體、公寓,業態不一樣投資回報也有一些區別。我們算了一下,在酒店方面除了有獨特的比投資移民資金之外,我們還有自己的基金。我們發了三支房地產基金產品,算一下IRR,酒店達到%甚至%的年化,這個是非常高的。如果不采用這種方式,沒有比資金投入,基本是%到%,這么一個區間在里面。

    剛才提了退出的問題,美國金融和資本市場都非常發達。所以對酒店,無論是收購,重新裝修升級,還是開發,只要經過完成之后,經過一段時間的經營,通過資本市場機構投資人,比如說養老金或者投資大的機構來收購物業,美國這塊市場更加有它的優勢在里面。投酒店的話,要有大量使用的人,有大量使用酒店聚集的地方,比如說在美國投的項目,就是在美國一線城市,東部的紐約,西部的洛杉磯或者舊金山、西雅圖。特別是酒店,一定要考慮人流的問題,無論是游客,還是商業度假,酒店定位不一樣也是要考慮的因素。

    陸豪:今天下午很多嘉賓等的非常疲勞。我們開放兩個名額給下面的嘉賓。沒有問題的話,非常感謝你們的參加。謝謝!

    (來源:品牌酒店資訊)

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