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    老司機告訴你應對租房分期風險的9大對策

    2019-09-12 08:58編輯:admin人氣:


      當長租市場風起云涌,也是租房金融蓬勃發展時,這年,長租市場機遇和挑戰共存,租房金融也在機遇中經歷過陣痛,斑馬王國隕落,讓后續接班者逐漸看清一個關鍵事實mdahmdah做好風控才有未來。   目前,國內專門推出租房分期產品的企業有X菇租房,巴X兔,京X白條,百X金融等。房租分期的實質是保理業務,其核心內容是通過收購房東債權方式提供應收賬款融資。   從房租分期的操作實踐來看,具體操作模式主要有以下種:   上述所涉及到的關系都可能影響到租房平臺或資金提供方開展房租分期業務的風險大小及其控制問題。國內有關房租分期業務的法律和監管規章仍然呈現大部分空白的狀態,因此租房平臺或資金提供方了解房租分期業務的法律風險極為必要。   筆者以模式為例,對房租分期業務中平臺所面臨的主要風險進行分析并提出相應的對策:      租賃合同買賣雙方的風險   房租分期業務屬于租房平臺的中間業務,未來或許會成為各平臺的主要盈利點,其受益也高于傳統的貸款業務。此項業務按房東出租租金收取一定比率的手續費(現在平臺基本都不收取),并對房東獲得的租金預支收取利息,且年利率通常較銀行優惠利率高出一定比例。   但是,高受益意味著高風險,房租分期業務中的最終金融風險mdahmdah無法收回受讓的應收賬款的風險是由房租分期平臺來承擔的,而且這種風險更是來自房東和租客的雙重風險。   對策 資方和平臺雙方審查房東和租客的資信,并核定房東的剩余租期,經營狀況,出租率和收益率是十分重要的。   首先,應要求房東和租客是合格的主體。這關系到租房平臺確認賬款的合法性以及最終通過法律手段維護合法權益能否得到有效地實現?;诖?,房東應該是經營正當業務的合格法人或個人。   其次,房東和租客應有良好信用及較好的經營狀況和相對穩定的工作。租客的信用和工作穩定性,將直接反映到履約能力和履約狀況,也關系到平臺是否陷入到房屋租賃糾紛中去的問題。      應收賬款債權的合法性風險   債權本身的合法性,不僅是合法轉讓債權的基礎,而且是房租分期平臺依法實現債權的前提?;诖?,房租分期平臺在接受債權轉讓前,應該就債權的合法性進行分析。   對策 房租分期平臺應要求房東對應收賬款債權有效性及價值進行擔保承諾,如所出售的應收賬款的債權是合法的債權房東已經全部履行了租賃合同項下的責任和義務按照合同規定向租客提供了符合服務合同要求的房間、服務。      債權的可轉讓性風險   債權的可轉讓性,是房租分期平臺開展房租分期業務的前提條件。如果房租分期平臺接受的債權是不可轉讓的債權,那么它無法實現債權的有效索償。   從我國法律的規定和實踐來看,房租分期平臺最好仔細審查房租應收款是否存在禁止轉讓權利的條款,以避免不必要的風險和糾紛。另外,在實踐中,權利的可轉讓性,不是在商務合同中得到明確的禁止,而可能發生在房東其他借貸行為中的對外承諾。   如有些房東在向其它同類平臺借款時,二次承諾對方對該應收賬款的合法性,這種承諾可能包括二次質押,應收賬款通過房租分期平臺貼現出售和轉租約。倘若合約中明確禁止,那么房租分期平臺與房東簽署了房租分期協議,則房租分期平臺的權利可能面臨上述來自他方的對抗風險。   對策:為了避免各種可能阻礙債權轉讓有效成立因素的出現,租房平臺應該要求房東做出對債權可轉讓性的承諾:   、除了已經向平臺申請開通融資權限時所披露的因素外,一開始就不存在任何阻礙債權可轉讓的因素,在房租分期協議期間也不會產生任何阻礙,尤其是不存在任何租賃合同能使房東因這些收租權的轉讓而產生的債有任何要求或權利   、債務人將擔保每一項出售給房租分期平臺的債權都是不受阻礙的。      應收賬款債權轉讓中的權利瑕疵風險   如果債權本身存在瑕疵或者與轉讓債權相關的權利存在瑕疵,那么接受債權轉讓的房租分期平臺勢必陷入債權瑕疵糾紛中去。   債權瑕疵通常有如下情形:房東已經將應收款抵押或轉讓給第三人,即質押和租約買賣行為。根據債權轉讓的內部效力,房東對轉讓的債權負瑕疵擔保責任,凡因債務人主張對抗人的使受讓平臺的利益受到損害時,轉讓人應對此承擔責任,房租分期平臺可以對房東行使追索權。具體表現在房東違約逾期還款時,抵抗房租分期平臺從租客端收取房租。   此外,房租分期平臺還可以要求房東對其轉讓的應收賬款進行完整性和唯一性承諾,以及未經房租分期平臺同意不得對租賃合同有關內容及其變更的承諾。      應收賬款債權轉讓的效力   在我國法律中需要特別注意的問題是,權利人(房租分期平臺)轉讓債權的有效性遭遇債務人的對抗問題,即通過將應收賬款設計成金融產品打包出售或者稱之為資產證券化。因為我國《合同法》沒有規定只需要出讓人和受讓人之間達成協議即可構成有效的可約束債務人的轉讓,相反強調了通知債務人的必要性。   《合同法》第八十條規定:債權人轉讓權利的,應當通知債務人。未經通知,該轉讓對債務人不發生效力。債權人轉讓權利的通知不得撤銷,但經受讓人同意的除外。dqo因此,如果房租分期平臺誤認為債權人(如果房東為二房東則必須通過業主同意)同意即可成立有效的可對抗債務人的轉讓,而疏忽了對債務人的通知,則勢必引發債務人抗辯債權轉讓對其具有約束力的風險。   從房租分期平臺的角度來看,債權轉讓通知對它還有其他輔助性的積極意義。因為通過債權轉讓的通知有助于確定債務人的補償權及相關的各方權益,防止債務人通過讓予發生后向房租平臺還款而解除債務。      租房分期平臺強制追償方面的風險   平臺對應收賬款的追索需要租客的付款,如果發生租客拒絕情形,而且拒付并不是基于其與房東之間的租賃糾紛,而作為房租分期平臺需要通過司法途徑來強制執行租客交租。   這種情況下,平臺將需要為訴訟支出成本,則追索的實現很大程度上依賴于法院的支持,而且需要租客有足夠的還款意愿。   對策 房租分期平臺應當要求房東在獲取融資時及時告知租客關于收租權轉讓的這一事實。      超出房租分期信用額度部分的處理   房租分期協議通常會給房東核定一個額度,該額度是控制房東的風險的一個手段。但是,在實踐中往往會出現超出核定額度的情形。   有的房租分期平臺進行初始額度定量與額度動態滾動相結合的方式,當動態滾動額度經過時間的積累后其額度將遠遠高于初始的定量額度,并計入核定額度當中。這樣的作法實際上是無限擴大了房東的核定額度,導致房租分期平臺承擔的責任無限擴大,起不到控制房東風險的作用。   對策 這對這種情況,可以在房租分期協議中約定平臺增加、減少和撤銷房租分期核定額度的規定進行額度總量控制,并在初始的房租分期協議中征得對應但保人的同意。      租客雙邊支付的風險   在租客申請房租分期后,分期合同中租客端應向房租分期平臺付款。但有的時候,租客仍將租金繳納給房東,或房東有意的套現行為。   對策 為避免這種錯誤支付和惡意欺詐給平臺帶來的風險,通??梢跃瓦@種錯誤支付的情形和惡意欺詐行為與房東設立信托關系。該信托關系是針對租客直接向平臺支付應收賬款款項而為房東設定的信托義務。   可以在房租分期協議中作如此約定:當租客誤將款項支付給了房東時,房東與房租分期平臺之間立即建立起信托關系,即房東作為受托人有義務立即通知房租分期平臺,并及時將款項全額劃入房租分期平臺指定的賬戶。房東故意欺詐行為的除暫停融資支持外,對已預支款項進行提前回收并終止金融合作。      法律權利主張中的操作風險   如果發生了訴訟,法院在適用的法律條款下對案件的判決存在很大的不確定性。因此,對于平臺而言,應當注意以下幾點:   ()在支付通道的選擇上必須選擇能夠足以證明彼此借貸關系并被法院認定有效的第三方支付渠道   ()在自身賬務的關系上必須有足夠的能力和清晰的思路證明:房東貸款金額-租客還款金額=未還款金額,這一事實依據的邏輯驗證   ()注意與債務有關的強制性規定并盡量遵守履行,防范自己受讓的權利受到損害。

    (來源:品牌酒店資訊)

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